本报南通12月12日电 在一起房屋租赁合同纠纷中，房主以租房人欠缴水电费为由，宣布无条件收回房屋，紧接着又将涉案房屋另售给他人。租房人认为，房主强行收回租赁房屋构成根本违约，出售租赁房屋侵害了其优先购买权，请求房主承担赔偿责任。今天，江苏省南通市中级人民法院对此案作出维持一审的终审判决。
2013年6月27日，房主朱某通过房产中介将自己的一套房产租给承租人丁某，双方约定租期5年，月租金1600元；如有一方需提前终止本协议，须提前一个月通知对方，支付中介费用，并赔偿违约金；承租人不得拖欠缴纳各项费用，如物业管理费、水费、电费等，否则视为同意房主无条件收回房产。
今年2月21日，房主朱某前往南通市自来水公司查询，发现案涉房屋2016年11月、2017年1月拖欠水费26.1元、17.4元未缴纳，但并未产生违约金，朱某遂代为缴纳。另外，2016年2月、6月、10月，丁某因迟交电费，导致每月分别产生1元的违约金。
2月22日，朱某来到涉案房屋，声称丁某拖欠水电费，违反了协议的约定，他可以无条件收回房产，请丁某立即搬走屋内物品。为此，两人发生了激烈争吵，朱某拨打了公安110报警电话。
2月23日，朱某与案外人郭某签订房屋买卖协议，将案涉房屋以69.2万元的价格出售给郭某，并办理了过户手续。2月28日，朱某带人来到涉案房屋，将丁某物品从房屋中强行搬出。
丁某认为，朱某强行收回租赁房屋的行为已构成根本违约，出售租赁房屋没有依法通知，侵害了他的优先购买权，遂一纸诉状将朱某告上了南通市崇川区人民法院，请求被告返还剩余房租8000元，赔偿中介费800元、违约金1600元，赔偿优先购买权损失10万元。
崇川法院审理认为，原告两次迟交的水费数额并不大，且没有产生违约金，而电费原告均已缴纳，故不能认定原告拖欠水电费，故被告不能由此认定原告违约、合同解除条件成就。被告的查询时间为2017年2月21日，而在第三日即与他人签订房屋买卖合同，根据交易习惯，被告显然在查询之前就意图出售案涉房屋，其查询目的是为了出售房屋。
在原告没有拖欠房租、水电费，没有违约且合同尚未到期的情况下，被告将原告物品从租赁房屋中搬出，并将房屋出售给他人，提前终止合同，构成违约，应当依照合同约定承担违约责任。原告自物品被搬出的当日起无法使用租赁房屋，合同目的无法实现，因此被告应退还剩余5个月的租金共计8000元。
被告出售案涉房屋没有提前通知原告，也未询问原告是否行使优先购买权，其出售行为侵犯了原告的优先购买权。5月25日，经原告申请，法院委托房产评估机构对案涉房屋的市场价值进行评估，评估市场价值为74.23万元。该房屋的实际出售价与评估价格差价为5.03万元，考虑到原告的剩余租期并结合本案实际情况，法院最后判决被告赔偿原告损失金额3万元。
一审判决后，朱某不服，向二审法院提起上诉。南通中院经审理维持原判。
来源：人民法院报 作者： 顾建兵 徐振宇
